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Neues aus Landshut

Vorausschauende Grundstückspolitik

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Landshut hat in seiner Sitzung am Dienstag, 28. Mai, die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2018 ermittelt und per Beschluss festgestellt. Mit den Bodenrichtwerten, die die Wertentwicklung aller Grundstücke im Stadtgebiet darstellen, können sich weniger erfahrene Teilnehmer am Immobilienmarkt einen sicheren Überblick über Preisentwicklungen verschaffen. Einen ersten Einblick in die ausgewerteten Daten gaben am Montag Oberbürgermeister Alexander Putz und der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückwerte, Florian Lang, bei einer Pressekonferenz.

Die aktuellen Bodenrichtwerte sind da: Einen ersten Einblick gaben Oberbürgermeister Alexander Putz und der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückwerte, Florian Lang, bei einer Pressekonferenz im Rathaus.

 

Die steigende Preisentwicklung im Bereich urbaner Verflechtungsbereiche habe sich auch während der letzten beiden Jahre fortgesetzt, wie Florian Lang beim Termin sagte. Zwar werde von verschiedenen Marktanalysten ein baldiges Ende der positiven Preisentwicklung prognostiziert, jedoch tendierten die Analysen und Auswertungen der Kaufverträge bisher zu einer sich weiter fortsetzenden Aufwärtsbewegung. Die Tendenz mag sich angesichts des hohen Preisniveaus in nahezu allen Marktsegmenten abflachen, der anhaltende Bevölkerungsdruck und die auch weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibenden Neubauten von Wohnraum deuten aber trotzdem auf ein sich fortsetzendes Wachstum der Preise des Immobiliensektors.

Über 1.380 Transaktionen – 401,5 Millionen umgesetzt
Wie Florian Lang weiter informierte, seien im Jahr 2018 im Bereich der kreisfreien Stadt Landshut in 1.384 Transaktionen bei einem Flächenumsatz von 47,1 Hektar Immobilien für 401,5 Millionen Euro umgesetzt worden. Bei nahezu konstantem Flächenumsatz sei eine Steigerung des Umsatzes um 35 Prozent zu verzeichnen. Auch daran könnten die steigenden Preise abgelesen werden.

Preissteigerungen bayernweit zu beobachten
Die Analyse der Entwicklung am Landshuter Immobilienmarkt anhand der Preisentwicklung für individuelles Wohnbauland vom Jahr 2000 bis zum Jahr 2012 zeigt eine hinter dem allgemeinen Verbraucherpreisindex weit zurückbleibende Entwicklung.
„Erst seit 2013 stiegen die Preise für Wohnbauland relativ stark an“, so Lang.
2015 zog die langfristige Preisentwicklung seit 2000 mit dem Verbraucherpreisindex gleich und die letzten drei Jahre hat sie sich weit über diesem fortentwickelt. Diese Entwicklung, auch wenn sie zu verschiedenen Zeitpunkten begonnen hat, informierte Lang, sei in praktisch allen kreisfreien Städten Bayern zu beobachten. „Ein begrenztes Angebot, eine steigende Anzahl von Haushalten und günstige Finanzierungsmöglichkeiten verstärken den aktuellen Trend“, sagte der Vorsitzende des Gutachterausschusses.
Neben den Grundstückspreisen seien mitunter die gestiegenen Baukosten und nicht zuletzt auch die Bauvorschriften in Deutschland ausschlaggebend für die Entwicklung, ist Oberbürgermeister Alexander Putz überzeugt. Die Stadt könne weder die Baukosten beeinflussen noch die bayernweite Preissteigerung aufhalten. Was sie aber sehr wohl tun könne, so Putz: „Den Anteil sozial geförderten Wohnraums erhöhen.“ Hier sei so viel wie noch nie zuvor in Planung, wie unter anderem die aktuelle Maßnahme an der Breslauer Straße verdeutlicht. Darüber hinaus werde die vom Stadtrat verabschiedete Wohnungsbaurichtlinie, bei Neubauten 20 Prozent sozialen Wohnraum zu berücksichtigen, entschieden umgesetzt. Mehr noch: Beim Bauvorhaben an der Altdorfer Straße wird sogar 50 Prozent sozial geförderter Wohnraum geschaffen, westlich des Hauptbahnhofs sind es 30 Prozent.
Um den Preissteigerungen entgegenzuwirken bzw. bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sei es umso wichtiger, Bauland zu entwickeln. Stichwort: Ochsenau. Ein Augenmerk müsse auch auf die oft zu Diskussionen führende Nachverdichtung einzelner Baugebiete gelegt werden.

Gutachterausschüsse: Stabile Berichte mit hoher Transparenz
Gerade in solchen Perioden ist es für alle Investoren, seien sie privater oder auch geschäftlicher Natur, von besonders hohem Wert, mit stabilen Berichten über die verschiedenen Bereiche des Immobilienmarktes eine hohe Transparenz des Marktes zu vermitteln. Die Gutachterausschüsse verfügen als einzige Institution über alle notariell beurkundeten Kaufverträge und werten diese aus. Die Bodenrichtwerte, die sich auf reine Bodenwerte ohne Berücksichtigung der aufstehenden Gebäudesubstanz beziehen, erfüllen bei der Schaffung von Markttransparenz eine herausragende Rolle, da sie die Wertentwicklung aller Grundstücke in den verschiedenen Teilsegmenten des Immobilienmarktes im Gebiet der Stadt Landshut darstellen.
Der Gutachterausschuss bedient sich bei der Ableitung von Bodenrichtwerten insbesondere auch der örtlich berechneten Indexreihen, um alle Verkäufe auf den gleichen Stichtag, den 31.12.2018, hochzurechnen.
In der Vergangenheit wurde für den Bereich der Stadt Landshut die Preisentwicklung stets differenziert nach den zwei Lagen Innenbereich und Rand-/Außenbereich betrachtet. Mittlerweile sind hier jedoch keine Unterschiede im Marktverhalten mehr zu nachzuweisen. Die relative Steigerung ist in allen Preislagen ähnlich hoch.

Preisentwicklung unbebauter Grundstücke
Bei den Betrachtungen zur Preisentwicklung von unbebauten Grundstücken, so Lang, konnte für den individuellen Wohnungsbau (freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhäuser) eine sehr starke Steigerung von im Schnitt circa 36 Prozent verzeichnet werden.
Im Bereich von unbebauten Grundstücken für den Geschosswohnungsbau sei zwischen 2016 und 2018 eine Steigerung um circa 27 Prozent ermittelt worden, wobei die Steigerungen sehr stark von der Lagegunst der einzelnen Grundstücke abhängig waren.
Diese Preissteigerung, erklärte Lang, sei sicherlich auch ein Grund dafür, dass sich die Aktivierung und Entwicklung vieler innerstädtischer, bisher brachliegender Baulandreserveflächen beobachten lasse.

Bodenpreise Gewerbebauland
Im Bereich des Gewerbebaulands war die vergangenen zwei Jahre im Vergleich zu den Vorjahren wieder ein merkliches Anziehen der Bodenpreise zu verzeichnen. Im Schnitt sind die Preise um zwölf Prozent im Vergleich zum letzten Stichtag 2016 gestiegen. Auch weiterhin ist die Kommune durch entsprechende Baulandentwicklungen – und Vorhaltung in der jüngeren Vergangenheit der bedeutendste Akteur auf dem Markt für Gewerbebaugrund und nimmt damit durch entsprechendes Angebot Einfluss auf die Preise. Jüngstes positives Beispiel ist die Entwicklung des Gewerbegebietes in der Münchnerau. Wie begehrt die dortigen städtischen Gewerbegrundstücke sind, zeigen die sehr guten Nachfragen. „Bei der Ansiedlung steht für uns im Vordergrund, dass sich gute und gesunde Unternehmen ansiedeln. Hier setzen wir vor allem auf einen ausgewogenen und krisenfesten Branchenmix“, so Putz.

Innenstadt: kein Preistrend nach oben
Im Kontrast dazu, habe es im Bereich der Innenstadt seit längerer Zeit zum ersten Mal keinen klaren Preistrend nach oben gegeben, wie Lang ausführte. Auf Grundlage einer großen Anzahl von Transaktionen konnten differenzierte Untersuchung der einzelnen Lagen um Zweibrückenstraße, Freyung, Neu- und Altstadt vorgenommen werden.
Die bodenpreisprägenden Geschäftsmieten stagnieren aktuell vielfach. Damit verbleiben viele Bodenrichtwertzonen auf ihrem – zugegebenermaßen hohen – Preisniveau. In Teillagen waren Preisanstiege zu verzeichnen, vermutlich auch aufgrund von Verbesserungen im Straßenraum.

Landwirtschaftliche Nutzflächen
Im Bereich der landwirtschaftlichen Nutzflächen hat sich eine Abschwächung der Preissteigerung verzeichnen lassen. Auch gestützt durch Daten des Gutachterausschuss des umliegenden Landkreises konnten Veränderungen im Schnitt von + 9 Prozent nachgewiesen werden.

Bilanz: vorausschauende Grundstückspolitik – Immobilien sichere Anlageform
Insgesamt betrachtet hat sich der Grundstücksmarkt im Bereich der kreisfreien Stadt Landshut, wie auch in den vergangen Bodenrichtwertermittlungsperioden, weiter stark nach oben entwickelt.
Insbesondere durch die außergewöhnliche Lagegunst der kreisfreien Stadt Landshut mit einer sehr guten Verkehrsanbindung, der vorausschauende Grundstückspolitik und einer besonderen Güte bei den weichen Standortfaktoren (Bildung, Kultur, Freizeit, Sport, etc.) ist nach wie vor festzustellen, dass Investitionen am Immobilienmarkt in unserer Stadt eine sichere Anlageform darstellen. Zudem wirken sich die zunehmende Raumknappheit und die weiter steigenden Preise in der Landeshauptstadt München verstärkt auf das Preisniveau der kreisfreien Stadt Landshut aus.

Die neue Bodenrichtwertkarte mit Stichtag zum 31.12.2018 liegt von 5. Juni bis 5. Juli 2019 zur Einsicht in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses an der Fleischbankgasse 310, 84028 Landshut, aus.
Die Bodenrichtwertkarten sind in Druckform für 220 Euro zu erwerben, die Online-Auskunft unter Opens external link in new windowwww.boris-bayern.de oder Opens external link in new windowwww.bodenrichtwerte-bayern.de kostet 180 Euro. Einzelauskünfte für Bodenrichtwerte können ebenfalls unter obiger Internetadresse zu einem Kostensatz von 25 Euro erworben werden, die schriftliche Form kostet pro Einzelauskunft 30 Euro.


03.06.2019

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